Việc cho thuê căn hộ chung cư để khai thác lưu trú du lịch ngắn ngày như Airbnb, booking theo giờ, theo ngày đã trở thành xu hướng phổ biến trong những năm gần đây, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP.HCM.
Tuy nhiên, hình thức kinh doanh này lại đang tạo ra nhiều bất cập trong quản lý và gây ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống cư dân. Nhằm siết chặt và bảo đảm an ninh trật tự trong các khu dân cư, TP.HCM chính thức ban hành quy định cấm cho thuê lưu trú du lịch trong các chung cư để ở. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết quy định mới, căn cứ pháp lý, lý do ban hành, tác động đối với thị trường cũng như các khuyến nghị dành cho nhà đầu tư và cư dân.
1. Quy định mới của TP.HCM về cấm cho thuê lưu trú du lịch trong chung cư
1.1 Nội dung chính
Theo quy định mới do UBND TP.HCM ban hành về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố, hoạt động cho thuê căn hộ với mục đích lưu trú du lịch ngắn hạn (như Airbnb, theo giờ, theo ngày…) chỉ được phép triển khai tại các dự án căn hộ du lịch hoặc khu phức hợp có chức năng lưu trú thương mại được cấp phép. Ngược lại, căn hộ để ở không được sử dụng vào mục đích lưu trú ngắn ngày.
Như vậy, nếu bạn đang sở hữu một căn hộ chung cư thông thường (không phải officetel hay căn hộ dịch vụ được cấp phép), bạn không được phép cho thuê ngắn hạn dưới mọi hình thức, kể cả là cá nhân cho thuê qua nền tảng Airbnb.
1.2 Một số điểm cụ thể trong quy định
-
Chỉ cho thuê để ở, không dùng cho mục đích kinh doanh lưu trú ngắn ngày.
-
Hợp đồng cho thuê bắt buộc phải có, không cần công chứng nhưng phải rõ ràng về thời hạn, mục đích thuê.
-
Cá nhân, tổ chức vi phạm sẽ bị xử lý trách nhiệm, có thể bị cưỡng chế dừng hoạt động.
-
Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành tòa nhà có quyền yêu cầu người thuê tuân thủ nội quy chung cư.
-
Cơ quan quản lý nhà nước sẽ phối hợp kiểm tra, giám sát, đặc biệt các chung cư có dấu hiệu kinh doanh trá hình.
2. Căn cứ pháp lý của quy định cấm
Quy định mới của TP.HCM được xây dựng trên nền tảng của nhiều văn bản pháp luật hiện hành:
2.1 Luật Nhà ở 2014 – Điều 6
Ngay từ năm 2014, Luật Nhà ở đã quy định rõ: Cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Do đó, việc cho thuê lưu trú theo giờ/ngày, giống như hoạt động khách sạn, là vi phạm pháp luật.
2.2 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 1/8/2024)
Luật Nhà ở sửa đổi tiếp tục khẳng định lại nguyên tắc căn hộ chỉ được sử dụng đúng chức năng “để ở”. Luật cũng tăng cường các chế tài xử lý đối với hành vi sử dụng sai mục đích, đồng thời trao quyền nhiều hơn cho cư dân và ban quản trị trong việc giám sát.
2.3 Các quy định về ngành nghề kinh doanh có điều kiện
Khi hoạt động cho thuê lưu trú (giống khách sạn), chủ nhà phải:
-
Đăng ký kinh doanh dịch vụ lưu trú.
-
Có giấy phép về phòng cháy chữa cháy.
-
Xuất hóa đơn, kê khai và nộp thuế.
-
Khai báo tạm trú cho khách thuê.
Hầu hết cá nhân cho thuê Airbnb đều không đáp ứng các yêu cầu này, dẫn đến hoạt động “kinh doanh chui”.
3. Vì sao TP.HCM cần cấm cho thuê Airbnb trong chung cư?
3.1 Gây mất an ninh, trật tự
Hình thức cho thuê ngắn ngày dẫn đến dòng người ra vào tòa nhà liên tục, khó kiểm soát. Nhiều người thuê là khách du lịch, khách vãng lai, không có ràng buộc nội quy, dễ gây ồn ào, mất trật tự, ảnh hưởng đến cư dân.
3.2 Tiềm ẩn rủi ro cháy nổ, mất an toàn
Khách thuê Airbnb thường không nắm rõ quy trình thoát hiểm, nội quy phòng cháy chữa cháy. Nhiều căn hộ còn bị chia nhỏ không đúng quy chuẩn, gây nguy hiểm nếu xảy ra cháy nổ.
3.3 Mâu thuẫn trong cộng đồng cư dân
Cư dân sinh sống lâu dài phản đối việc chung cư bị “biến tướng” thành khách sạn. Những tranh chấp và xung đột thường xuyên xảy ra giữa chủ hộ kinh doanh Airbnb và các hộ dân khác, làm suy giảm chất lượng sống trong tòa nhà.
3.4 Trốn thuế, cạnh tranh không lành mạnh
Phần lớn chủ nhà không đăng ký kinh doanh, trốn thuế, làm thất thu ngân sách. Trong khi đó, các cơ sở lưu trú chính quy lại bị cạnh tranh bởi hình thức Airbnb không tuân thủ pháp luật.
4. Thực trạng kinh doanh Airbnb trong chung cư tại TP.HCM
Dù quy định đã có từ lâu, nhưng thực tế tại nhiều dự án chung cư tại TP.HCM như ở quận 1, quận 7, Thủ Đức hay Bình Thạnh vẫn xuất hiện tình trạng cho thuê Airbnb tràn lan. Một số chung cư bị “xẻ nhỏ” để khai thác tối đa lợi nhuận, ví dụ:
-
Chung cư cao cấp tại quận 1 có đến hàng chục căn hộ cho thuê theo giờ, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến cư dân.
-
Một số dự án tại khu Thảo Điền (TP.Thủ Đức) cũng bị phản ánh về tình trạng khách thuê ngắn ngày gây ồn ào, mất an toàn.
Việc xử lý vi phạm lại gặp khó khăn vì việc kiểm tra cần phối hợp nhiều cơ quan, và chưa có chế tài cụ thể đủ mạnh để răn đe.
5. Tác động của quy định đến thị trường bất động sản
5.1 Nhà đầu tư cần điều chỉnh chiến lược
Những người mua căn hộ với mục đích đầu tư cho thuê ngắn hạn giờ đây phải chuyển hướng sang cho thuê dài hạn hoặc cân nhắc bán lại nếu không phù hợp mục tiêu tài chính.
5.2 Giá trị căn hộ có thể bị ảnh hưởng
Trong thời gian qua, nhiều nhà đầu tư cá nhân đã chọn mua căn hộ chung cư tại TP.HCM, đặc biệt là những vị trí trung tâm như Quận 1, Quận 3, Quận 7 hay các khu vực gần sân bay, gần điểm du lịch nổi tiếng, với mục đích cho thuê ngắn hạn thông qua các nền tảng như Airbnb, Booking, Agoda…. Họ kỳ vọng tạo ra dòng tiền nhanh, xoay vòng vốn tốt, và có khả năng tăng giá trị tài sản nhờ lượng khách thuê đều đặn.
Tuy nhiên, với quy định mới cấm cho thuê lưu trú du lịch tại các căn hộ chung cư để ở, lợi thế cạnh tranh và tiềm năng khai thác ngắn hạn của những căn hộ này đang bị ảnh hưởng rõ rệt. Điều này khiến thị trường xuất hiện tâm lý dè dặt trong đầu tư, đặc biệt với những người mua không có nhu cầu ở mà chỉ muốn khai thác cho thuê sinh lời.
Việc bị hạn chế chức năng khai thác khiến nhiều căn hộ có thể giảm giá trị trong mắt nhà đầu tư – đặc biệt là những căn từng có giá cao hơn mặt bằng chung do nằm ở vị trí đẹp, được thiết kế nội thất phục vụ lưu trú du lịch. Ngoài ra, giá cho thuê dài hạn thường thấp hơn đáng kể so với thuê ngắn hạn theo ngày, dẫn đến tỷ suất sinh lời giảm, ảnh hưởng đến dòng tiền đầu tư.
Trong trung và dài hạn, điều này có thể kéo theo sự dịch chuyển trong nhu cầu mua bán căn hộ, đặc biệt là tại những khu vực từng là “điểm nóng” của Airbnb. Nếu quy định được áp dụng nghiêm ngặt, nhiều chủ nhà có thể buộc phải bán lại căn hộ với mức giá mềm hơn, từ đó ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung của thị trường tại khu vực đó.
Không chỉ vậy, các căn hộ được thiết kế chuyên biệt cho lưu trú du lịch – như trang bị khóa thông minh, thiết bị tự động, nội thất gọn nhẹ, tiện lợi cho khách thuê ngắn ngày – nay có thể không còn phù hợp với người thuê dài hạn, dẫn đến chi phí chuyển đổi công năng và tốn thêm thời gian để tìm khách phù hợp.
5.3 Dịch chuyển sang các loại hình lưu trú hợp pháp
Trước sự siết chặt quản lý của TP.HCM và các quy định pháp lý rõ ràng từ Luật Nhà ở, một số nhà đầu tư đang chủ động chuyển hướng sang các loại hình bất động sản có chức năng lưu trú được pháp luật cho phép, trong đó nổi bật là:
Căn hộ dịch vụ (Serviced Apartment)
Đây là mô hình kết hợp giữa căn hộ để ở và dịch vụ lưu trú chuyên nghiệp, phù hợp với khách ở trung hạn – dài hạn (thường từ 1 tuần trở lên). Các căn hộ dịch vụ thường có đầy đủ tiện nghi như khách sạn (lễ tân, dọn phòng, giặt ủi…) và được cấp phép hoạt động kinh doanh lưu trú.
-
Ưu điểm: Pháp lý rõ ràng, ổn định, dễ quản lý, phù hợp với đối tượng khách chuyên gia, người nước ngoài công tác dài ngày.
-
Nhược điểm: Chi phí đầu tư ban đầu cao, cần vận hành chuyên nghiệp, phụ thuộc vào thị trường người nước ngoài.
Officetel (văn phòng kết hợp lưu trú)
Officetel là sản phẩm bất động sản lai giữa văn phòng và căn hộ, cho phép vừa làm việc vừa lưu trú ngắn hạn. Một số dự án officetel được phép đăng ký kinh doanh và lưu trú với thời gian nhất định.
-
Ưu điểm: Linh hoạt công năng, có thể vừa làm văn phòng vừa khai thác lưu trú hợp pháp.
-
Nhược điểm: Diện tích nhỏ, không được cấp sổ hồng lâu dài, không phù hợp với nhu cầu ở cố định.
Khách sạn mini hoặc homestay có giấy phép kinh doanh
Một số nhà đầu tư có vốn lớn hơn đang chuyển hướng sang đầu tư khách sạn nhỏ, nhà nghỉ, hoặc homestay tại các quận du lịch như Quận 1, Quận 4, TP.Thủ Đức… Đây là những mô hình được cấp phép lưu trú và chịu sự quản lý của ngành du lịch.
-
Ưu điểm: Hợp pháp, dễ quảng bá qua các nền tảng như Airbnb, Booking mà không lo vi phạm pháp luật.
-
Nhược điểm: Cần đăng ký kinh doanh, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự.
Việc dịch chuyển sang các loại hình lưu trú hợp pháp là hướng đi bắt buộc nếu nhà đầu tư muốn duy trì việc khai thác cho thuê ngắn hạn một cách bền vững và không bị xử phạt. Trong bối cảnh pháp luật ngày càng chặt chẽ, sự linh hoạt, hiểu biết pháp lý và tư duy dài hạn sẽ là yếu tố then chốt để nhà đầu tư thích nghi và phát triển.
6. Khuyến nghị dành cho cư dân, nhà đầu tư và cơ quan chức năng
6.1 Đối với cư dân
-
Chủ động báo cáo ban quản trị nếu phát hiện căn hộ cho thuê sai mục đích.
-
Tham gia vào quá trình quản lý nội quy chung cư, giám sát người thuê.
6.2 Đối với chủ hộ cho thuê
-
Chỉ cho thuê căn hộ đúng mục đích để ở.
-
Có hợp đồng thuê rõ ràng, dài hạn, khai báo tạm trú cho người thuê.
6.3 Đối với nhà đầu tư
-
Tránh đầu tư vào căn hộ để ở nếu có ý định kinh doanh ngắn hạn.
-
Nghiên cứu kỹ quy hoạch, công năng dự án (có chức năng thương mại hay không) trước khi quyết định đầu tư.
6.4 Đối với cơ quan chức năng
-
Tăng cường kiểm tra, xử phạt nghiêm các trường hợp vi phạm.
-
Hỗ trợ ban quản trị trong công tác giám sát, đảm bảo an toàn cư dân.
Việc TP.HCM cấm cho thuê lưu trú du lịch trong chung cư là bước đi cần thiết và đúng hướng nhằm bảo vệ môi trường sống của cư dân, đảm bảo an toàn và an ninh trật tự trong các tòa nhà. Quy định mới không chỉ giúp chấn chỉnh lại trật tự trong lĩnh vực cho thuê mà còn tạo tiền đề cho việc phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững hơn trong tương lai.
Nhà đầu tư và cư dân cần cập nhật kịp thời những thay đổi pháp lý để có chiến lược phù hợp, tránh rơi vào tình huống vi phạm pháp luật hoặc thiệt hại tài chính do đầu tư sai định hướng.
Theo: Phương Uyên, báo VnExpress
THÔNG TIN LIÊN HỆ:
CÔNG TY TNHH TẬP ĐOÀN 3C LAND
Trụ sở: Lầu 5, toà nhà 25A Nguyễn Thị Huỳnh, Phường 8, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
Điện thoại: 0961413120
Email: hr.3cland@gmail.com
Facebook: 3C LAND GROUP
Website: www.3cland.com.vn