Cho thuê đất không có sổ đỏ là một trong những hành vi phổ biến trong thực tiễn, đặc biệt tại khu vực nông thôn hoặc đất sử dụng lâu năm nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Vậy nếu người dân cho thuê đất khi chưa có sổ đỏ thì có vi phạm pháp luật hay không? Có bị xử phạt không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 123/2024/NĐ-CP, giúp bạn hiểu rõ và tránh các rủi ro pháp lý.\
1. Khái niệm sổ đỏ và vai trò pháp lý khi cho thuê đất
Sổ đỏ là tên gọi thông thường của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân hoặc tổ chức đối với một thửa đất cụ thể. Đây là căn cứ quan trọng nhất để người sử dụng đất thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, và đặc biệt là cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật đất đai, một người chỉ có thể thực hiện quyền cho thuê đất khi có sổ đỏ. Nếu chưa có sổ đỏ, họ không đủ điều kiện để thực hiện quyền này, trừ một vài trường hợp ngoại lệ cụ thể được pháp luật quy định rõ.
2. Điều kiện để được phép cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai 2024, tại Điểm a Khoản 1 Điều 45, quy định rõ: người sử dụng đất được quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp… khi có đủ các điều kiện sau:
-
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp được miễn).
-
Đất không có tranh chấp.
-
Không bị kê biên để thi hành án.
-
Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.
-
Không thuộc diện bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Như vậy, để cho thuê đất một cách hợp pháp, trước hết người cho thuê phải có sổ đỏ. Nếu thiếu yếu tố này, mọi giao dịch cho thuê đều không hợp lệ và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
3. Cho thuê đất không có sổ đỏ là hành vi vi phạm pháp luật
Khi người dân cho người khác thuê đất nhưng chưa có sổ đỏ, tức là chưa đủ điều kiện thực hiện quyền cho thuê theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. Việc này được xem là hành vi vi phạm pháp luật đất đai và sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP.
Cụ thể, theo Điểm b, khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi cho thuê quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện (trong đó bao gồm trường hợp không có sổ đỏ) sẽ bị phạt tiền với mức phạt dao động từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng đối với cá nhân. Nếu người vi phạm là tổ chức, mức phạt sẽ tăng gấp đôi, từ 40 triệu đồng đến 60 triệu đồng.
Đây là mức xử phạt tương đối cao, cho thấy cơ quan Nhà nước đang siết chặt hơn đối với các hành vi giao dịch đất đai trái quy định. Đồng thời, điều này nhằm nâng cao tính pháp lý, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả bên cho thuê và bên thuê, cũng như bảo đảm sự minh bạch trong quản lý đất đai.
4. Biện pháp xử lý khi phát hiện cho thuê đất không có sổ đỏ
Ngoài mức xử phạt hành chính nêu trên, hành vi cho thuê đất không có sổ đỏ còn có thể bị áp dụng các biện pháp xử lý bổ sung nhằm khắc phục hậu quả vi phạm. Cụ thể:
-
Buộc chấm dứt hợp đồng cho thuê đất đã ký kết trái pháp luật.
-
Buộc bên thuê phải trả lại đất cho người cho thuê hoặc cho Nhà nước.
-
Buộc nộp lại số tiền thu lợi bất hợp pháp từ việc cho thuê trái phép.
-
Buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, trong trường hợp đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa thực hiện.
Các biện pháp này có tính răn đe mạnh mẽ, đồng thời khuyến khích người sử dụng đất tuân thủ nghiêm túc quy trình pháp lý trước khi tiến hành giao dịch.
5. Hợp đồng cho thuê đất không có sổ đỏ có hiệu lực pháp luật không?
Một vấn đề được nhiều người quan tâm là: nếu hai bên đã ký kết hợp đồng cho thuê đất nhưng đất lại không có sổ đỏ, thì hợp đồng đó có hiệu lực không?
Câu trả lời là không. Theo Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, một hợp đồng dân sự liên quan đến bất động sản muốn có hiệu lực thì đối tượng của hợp đồng (tức quyền sử dụng đất) phải hợp pháp. Khi chưa có sổ đỏ, người cho thuê chưa chứng minh được quyền sử dụng hợp pháp của mình, vì vậy hợp đồng sẽ bị xem là vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể và đối tượng.
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, bên thuê sẽ không được pháp luật bảo vệ nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Người thuê có thể mất trắng tiền đặt cọc, tiền đầu tư xây dựng hoặc cải tạo đất, đồng thời còn phải trả lại đất cho bên cho thuê hoặc Nhà nước.
6. Thuê đất không có sổ đỏ có những rủi ro gì?
Đối với người thuê, việc thuê đất không có sổ đỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý và tài chính. Cụ thể:
-
Rủi ro mất trắng tiền thuê, tiền đặt cọc hoặc chi phí đầu tư vào đất.
-
Không được pháp luật bảo vệ quyền sử dụng đất nếu xảy ra tranh chấp.
-
Có thể bị cơ quan chức năng buộc trả lại đất bất kỳ lúc nào.
-
Có thể phải nộp phạt nếu bị xác định là bên tham gia hành vi vi phạm.
-
Hợp đồng không có giá trị pháp lý, không thể sử dụng làm căn cứ để đăng ký kinh doanh, xin cấp phép xây dựng hoặc thực hiện các hoạt động pháp lý khác trên đất.
Chính vì vậy, người thuê đất cần thận trọng, yêu cầu bên cho thuê cung cấp sổ đỏ và thực hiện đúng thủ tục pháp lý trước khi giao kết hợp đồng.
7. Trường hợp ngoại lệ: khi nào không cần sổ đỏ vẫn được giao dịch?
Mặc dù phần lớn các giao dịch đất đai đều yêu cầu phải có sổ đỏ, nhưng pháp luật cũng quy định một số trường hợp ngoại lệ, trong đó người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện một số quyền mà không cần có sổ đỏ, ví dụ như:
-
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất.
-
Trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa.
-
Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư.
-
Một số trường hợp quy định cụ thể tại Khoản 7 Điều 124 và Điểm a Khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng những trường hợp này chủ yếu là các giao dịch phi lợi nhuận hoặc nhằm phục vụ mục đích cộng đồng. Riêng đối với hoạt động cho thuê đất, thì bắt buộc phải có sổ đỏ, không nằm trong nhóm được miễn trừ.
8. Giải pháp nếu đất chưa có sổ đỏ nhưng muốn cho thuê hợp pháp
Trong trường hợp bạn đang sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa có sổ đỏ và muốn cho người khác thuê, cách tốt nhất là:
-
Nhanh chóng thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai địa phương.
-
Sau khi được cấp sổ đỏ, tiến hành lập hợp đồng cho thuê có công chứng hoặc chứng thực.
-
Đăng ký hợp đồng cho thuê tại cơ quan quản lý đất đai nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên.
Chỉ khi hoàn tất các bước này, việc cho thuê đất mới được pháp luật công nhận và bảo vệ.
9. Kết luận
Từ các phân tích ở trên có thể thấy rằng, việc cho thuê đất không có sổ đỏ là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Ngoài mức phạt hành chính lên đến 30 triệu đồng với cá nhân và 60 triệu đồng với tổ chức, người vi phạm còn phải đối mặt với các biện pháp khắc phục hậu quả nghiêm khắc khác như chấm dứt hợp đồng, thu hồi đất và hoàn trả các khoản thu lợi bất hợp pháp.
Để đảm bảo quyền lợi và tuân thủ pháp luật, người sử dụng đất cần làm thủ tục cấp sổ đỏ trước khi cho thuê. Đồng thời, người thuê đất cũng cần kiểm tra kỹ pháp lý thửa đất và chỉ nên ký hợp đồng khi bên cho thuê có đầy đủ giấy tờ hợp pháp. Có như vậy, các giao dịch mới được đảm bảo an toàn, tránh rủi ro tranh chấp và thiệt hại sau này.
Theo: Thanh Hà, An Ninh Tiền Tệ
———————————————————————————————————————————————————————————————————————-
THÔNG TIN LIÊN HỆ:
CÔNG TY TNHH TẬP ĐOÀN 3C LAND
Trụ sở: Lầu 5, toà nhà 25A Nguyễn Thị Huỳnh, Phường 8, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
Điện thoại: 0961413120
Email: hr.3cland@gmail.com
Facebook: 3C LAND GROUP
Website: www.3cland.com.vn