Thị trường đấu giá đất sôi động trở lại sau thời gian trầm lắng
Sau thời gian dài trầm lắng vì nhiều yếu tố như siết tín dụng, thanh tra, giá đất tăng ảo… thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đấu giá quyền sử dụng đất, đang dần sôi động trở lại. Trong tháng 5.2025, nhiều tỉnh, thành trên cả nước đã công bố kế hoạch tổ chức các phiên đấu giá đất công khai, thu hút sự quan tâm lớn của người dân và giới đầu tư cá nhân.
Tại Hưng Yên, UBND huyện Phù Cừ dự kiến tổ chức đấu giá 130 lô đất tại xã Nguyên Hòa, với tổng giá khởi điểm trên 123 tỉ đồng. Diện tích mỗi lô dao động từ 80 – 150m², giá khởi điểm từ 8 – 12 triệu đồng/m², phù hợp với nhiều đối tượng mua để ở lẫn đầu tư.
Tỉnh Hà Nam cũng công bố kế hoạch đấu giá 293 lô đất tại huyện Lý Nhân và Thanh Liêm với giá khởi điểm chỉ từ 2,2 triệu đồng/m² – mức giá hấp dẫn, có thể tiếp cận với nhiều người dân đang có nhu cầu an cư.
Không chỉ ở miền Bắc, các tỉnh miền Trung và miền Nam cũng đang rục rịch tổ chức các phiên đấu giá sau thời gian tạm dừng. Tại Đà Nẵng, 40 lô đất ở phân lô thuộc các quận Sơn Trà và Liên Chiểu sẽ được đưa ra đấu giá trong tháng 5. Các địa phương khác như Bắc Ninh, Quảng Trị, Hà Nội, TP.HCM… cũng có kế hoạch tương tự.
Tuy nhiên, cùng với cơ hội mua được đất giá tốt, hợp pháp thì đấu giá đất cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người tham gia không tìm hiểu kỹ thông tin, thiếu kiến thức pháp lý hoặc bị dẫn dụ bởi các “cò đấu giá”, nhóm đầu cơ thao túng.
Vậy, người dân cần lưu ý những gì khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất? Dưới đây là tổng hợp những điểm then chốt giúp hạn chế rủi ro và tối ưu hóa lợi ích.
1. Tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý về lô đất
Trước khi nộp hồ sơ tham gia đấu giá, việc đầu tiên và quan trọng nhất là phải tìm hiểu rõ các thông tin liên quan đến lô đất, bao gồm:
-
Nguồn gốc đất: đất có phải là đất công, đất ở, đất nông nghiệp chuyển đổi, hay đất có tranh chấp?
-
Tình trạng pháp lý: đã có sổ đỏ chưa, có thuộc diện bị quy hoạch treo không, có đang bị thế chấp hay tranh chấp không?
-
Mục đích sử dụng đất: được cấp đất để ở hay làm sản xuất kinh doanh, có phù hợp với nhu cầu không?
-
Quy hoạch sử dụng đất: khu vực đó có nằm trong quy hoạch phát triển đô thị, hạ tầng, dự án công cộng không?
Tất cả thông tin này thường được công bố công khai trong hồ sơ đấu giá do Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc đơn vị tổ chức đấu giá cung cấp. Tuy nhiên, người dân không nên chỉ dựa vào hồ sơ, mà nên trực tiếp đến Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND xã/phường sở tại để xác minh lại thông tin một cách độc lập.
2. Đọc kỹ và hiểu rõ quy chế đấu giá
Một lỗi phổ biến khiến nhiều người mất tiền cọc khi đấu giá đất là không đọc kỹ hoặc không hiểu rõ quy chế đấu giá. Trong quy chế thường bao gồm các nội dung:
-
Mức giá khởi điểm, bước giá
-
Thời gian nộp hồ sơ, thời gian tổ chức đấu giá
-
Số tiền đặt trước, mức đặt cọc
-
Hình thức đấu giá: trực tiếp tại hội trường hay đấu giá trực tuyến
-
Điều kiện tham gia: cá nhân, hộ gia đình hay doanh nghiệp
Nếu bỏ qua một chi tiết nhỏ, chẳng hạn như nộp hồ sơ chậm giờ quy định, hoặc thiếu một tài liệu trong bộ hồ sơ, bạn có thể bị loại ngay cả khi đã chuẩn bị tiền và tâm lý.
Một điểm cũng cần lưu ý: người tham gia phải nộp hồ sơ hợp lệ và đặt cọc trước một khoản tiền, thường từ 5-20% giá khởi điểm. Sau khi trúng đấu giá, người mua có nghĩa vụ thanh toán đủ số tiền trúng trong thời gian quy định, đồng thời hoàn tất các nghĩa vụ tài chính như thuế, lệ phí trước bạ…
3. Đánh giá kỹ năng lực tài chính trước khi tham gia
Không ít người vì quá kỳ vọng vào việc “mua rẻ trúng lớn” mà không đánh giá đúng năng lực tài chính của bản thân. Dẫn đến tình huống trúng đấu giá nhưng không đủ tiền thanh toán đúng hạn, cuối cùng bị mất cọc và bị xử lý theo quy định pháp luật.
Do đó, bạn cần:
-
Xác định trước ngân sách tối đa có thể bỏ ra cho toàn bộ thương vụ (bao gồm cả giá trúng, thuế, lệ phí, xây dựng nếu có)
-
Tính toán chi tiết khả năng thanh toán trong khoảng thời gian yêu cầu (thường từ 10 – 30 ngày)
-
Cân nhắc kỹ nếu cần vay ngân hàng: điều kiện giải ngân, lãi suất, thời gian phê duyệt, khả năng thế chấp tài sản khác
Nếu thiếu vốn, bạn hoàn toàn có thể lựa chọn những lô đất có giá khởi điểm thấp hơn, hoặc đợi đợt đấu giá tiếp theo phù hợp hơn với điều kiện tài chính.
4. Tránh xa “cò đấu giá” và tin đồn không chính thống
Một trong những rủi ro lớn hiện nay là tình trạng “cò đấu giá” lộng hành. Họ tự xưng là người có “quan hệ”, “nắm giá nội bộ”, “chốt giá chắc thắng”… rồi dụ dỗ người dân nộp tiền cọc, thậm chí “mua suất đấu giá”. Hậu quả là:
-
Người dân mất trắng tiền đặt cọc
-
Tham gia các phiên đấu giá bị thao túng, đẩy giá lên cao bất thường
-
Bị lừa bởi các thông tin sai lệch, thiếu minh bạch
Cần nhớ rằng, theo quy định, mọi cuộc đấu giá đất công đều phải công khai minh bạch, mọi người dân đều có quyền tham gia nếu đủ điều kiện. Không có “suất nội bộ” hay “người trong” nào can thiệp được kết quả đấu giá nếu quy trình minh bạch.
Do đó, chỉ nên liên hệ làm việc với các đơn vị có giấy phép hoạt động đấu giá, hoặc Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc chính quyền địa phương. Tuyệt đối không tin theo các lời mời chào trên mạng xã hội, nhóm chat không rõ nguồn gốc.
5. Khảo sát thực địa và đánh giá tiềm năng khu đất
Ngoài yếu tố pháp lý, người mua cũng cần trực tiếp khảo sát vị trí lô đất, môi trường xung quanh, tình trạng dân cư, giao thông và hạ tầng kết nối. Một số yếu tố cần đánh giá bao gồm:
-
Vị trí: gần trung tâm, mặt tiền đường lớn, gần trường học, chợ, bệnh viện
-
Quy mô khu dân cư: đông đúc, có sẵn hạ tầng điện – nước – cống thoát nước hay chưa
-
Mức độ hoàn thiện pháp lý toàn khu vực
-
Khả năng tăng giá trong tương lai, tiềm năng cho thuê hoặc khai thác thương mại
Một lô đất giá rẻ nhưng nằm ở khu vực xa xôi, thiếu quy hoạch hoặc hạ tầng kém phát triển có thể gây khó khăn cho việc chuyển nhượng, xây dựng hoặc sinh sống về sau.
6. Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá
Khi trúng đấu giá, người mua sẽ được cấp quyền sử dụng đất hợp pháp, nhưng đồng thời cũng phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ như:
-
Thanh toán đủ số tiền trúng đấu giá trong thời gian quy định
-
Ký hợp đồng mua bán, thực hiện sang tên quyền sử dụng đất
-
Nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, các khoản phí khác (nếu có)
-
Thực hiện nghĩa vụ xây dựng (nếu có quy định trong hồ sơ đấu giá)
Nếu vi phạm cam kết, chẳng hạn như không thanh toán đúng hạn, không làm thủ tục sang tên, người trúng đấu giá có thể bị hủy kết quả, mất tiền đặt trước, và bị xử phạt hành chính.
Do đó, trước khi tham gia, hãy chuẩn bị sẵn kế hoạch xử lý sau khi trúng đấu giá, không chỉ về tài chính mà cả về pháp lý, giấy tờ và thủ tục liên quan.
7. Tận dụng sự hỗ trợ của chuyên gia hoặc luật sư
Nếu bạn chưa từng tham gia đấu giá đất hoặc không nắm rõ quy trình pháp lý, việc nhờ tư vấn từ luật sư, chuyên gia bất động sản có kinh nghiệm sẽ giúp tránh được nhiều rủi ro.
Họ có thể giúp bạn:
-
Thẩm định pháp lý lô đất
-
Giải thích quy chế đấu giá
-
Soạn thảo, kiểm tra hồ sơ hợp lệ
-
Hỗ trợ tư vấn tài chính hoặc phương án vay vốn
-
Đại diện pháp lý nếu có tranh chấp xảy ra
Khoản chi phí cho dịch vụ này không quá lớn nhưng lại giúp bảo vệ quyền lợi rất hiệu quả, đặc biệt trong các thương vụ giá trị cao.
Đấu giá đất – cơ hội đi đôi với thách thức
Đấu giá đất là một hình thức phân bổ tài sản công minh bạch, có thể mang lại cơ hội sở hữu bất động sản với mức giá hợp lý và pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, nó cũng tiềm ẩn không ít rủi ro về pháp lý, tài chính và thông tin nếu người tham gia thiếu chuẩn bị.
Để tránh những hậu quả đáng tiếc, người dân và nhà đầu tư cần:
-
Tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý, quy hoạch và hồ sơ đấu giá
-
Nắm rõ quy chế, điều kiện tham gia
-
Đánh giá đúng năng lực tài chính
-
Tránh xa cò mồi và thông tin không chính thống
-
Khảo sát thực địa và đánh giá tiềm năng khu đất
-
Chủ động chuẩn bị kế hoạch sau khi trúng đấu giá
-
Tìm đến sự hỗ trợ chuyên nghiệp nếu cần
Chỉ khi được trang bị đầy đủ thông tin và sự thận trọng, việc tham gia đấu giá đất mới thực sự trở thành một kênh đầu tư hiệu quả, góp phần ổn định thị trường và phát triển kinh tế bền vững.
Theo: Ngọc Bình, Báo Tiền Phong
THÔNG TIN LIÊN HỆ:
CÔNG TY TNHH TẬP ĐOÀN 3C LAND
Trụ sở: Lầu 5, toà nhà 25A Nguyễn Thị Huỳnh, Phường 8, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
Điện thoại: 0961413120
Email: hr.3cland@gmail.com
Facebook: 3C LAND GROUP
Website: www.3cland.com.vn